Quelles perspectives pour le marché immobilier suite à la crise financière ? C’est sur cette question que se sont arrêtés les multiples acteurs du secteur immobilier lors d’une table ronde qui se tenait mardi à Luxembourg. Promoteurs, investisseurs, constructeurs, financiers, avocats, assureurs ont, dans ces temps où la confiance est ébranlée, tenté d’y voir plus clair. «Il faut avouer que ces dernières années, le secteur avait connu une certaine surchauffe, explique Vincent Bechet, managing director de Property Partners, président de la première journée de ce séminaire proposé par IFE. Ces deux dernières années, le marché immobilier ne semblait plus être régulé par l’offre et de la demande. Certains pensaient tout simplement qu’ils pouvaient, à partir de projets, créer la demande. La crise a mis fin à cette ascension. Aujourd’hui, on se rend compte que l’on en revient à des fondamentaux. Chaque projet immobilier est à nouveau envisagé selon des valeurs plus objectives».

Du côté de l’immobilier professionnel, le ralentissement de l’économie laisse présager une diminution de la croissance de l’emploi, et donc du besoin en bureaux. Pour les investisseurs et promoteurs, trouver des locataires ou propriétaires pour leurs différents projets s’avérera d’autant plus difficile. Le développement de nouveaux projets doit donc se faire de manière plus réfléchie. Il apparaît aussi plus difficile d’en obtenir les financements. «Nous suivons, aujourd’hui comme c’était le cas hier, une politique avec des critères clairs dans le cadre de financement de tels projets, a pourtant commenté Damien Degros, Head of Corporate & Institutional Banking d’ING. Elle n’a pas changé, ce qui n’est pas le cas du marché. Pour tout projet, nous sommes attentifs à l’expérience du promoteur et de l’investisseur et aux expériences qu’ils ont pu avoir avec d’autres banques. La localisation du projet constitue aussi un élément déterminant. Nous seront aussi attentifs à la notion de prévente et de prélocation et, donc, à l’état de la demande. Car, en tant que banquier, nous n’avons la vocation de réguler le marché immobilier. C’est bien à l’offre et à la demande de le faire».

La sagesse invite à la prudence

Du reste, tous admettent que les prévisions pour le futur sont nébuleuses et l’ensemble des acteurs affiche un certain pessimisme ou, au mieux, un optimisme mesuré. Parce qu’on ne connaît par encore tous les tenants et aboutissants de cette crise, difficile de prédire comment le marché immobilier peut évoluer. Toutefois certains se veulent rassurant. «Le Luxembourg ne connaît pas de catastrophe immobilière comme on a pu en observer ailleurs, résume Vincent Bechet. Quand à Londres, par exemple, le marché chute lourdement, l’impact se veut moindre à Luxembourg. Cela a toujours été. Le marché grand-ducal connaît de longue date une grande stabilité». A l’heure actuelle, selon lui, ce même marché connaît un taux de vacances inférieur à 3%, alors que sur un marché en équilibre, ce taux est de manière générale située entre 7 et 8%. Mais le Luxembourg ne constitue pas un marché comme les autres, et la sagesse invite à terminer les projets en cours et à limiter les nouveaux projets. «On sait comment l’année a commencé, on ne sait toutefois pas comment elle va se terminer, commentait Michel Van Geyte, COO de Leasinvest Real Estate, investisseur immobilier. Nous ne sommes pas trop optimistes et pour les deux ou trois ans à venir, il sera question de prudence».

Côté résidentiel toutefois, les promoteurs constructeurs restent confiants. La mise en conformité du parc immobilier pour répondre aux normes environnementales devrait permettre de préserver leurs activités. Et les perspectives de croissances démographiques laissent entrevoir une croissance de la demande en logements qui est, rappellent-ils, un besoin primaire.