L’année 2009 n’a pas été faste pour le secteur immobilier et plus spécifiquement la location des espaces de bureau. «L’année a très mal démarré pour le secteur touché par la crise, concède Laurent Cooreman, managing director de CB Richard Ellis, courtier immobilier installé depuis un peu plus d’un an au Luxembourg. Mais, au début du mois de décembre, la prise en occupation réalisée, totalisant pour le Luxembourg environ 121.000 mètres carrés, est finalement moins catastrophique qu’attendue. Surtout en considérant que la moyenne sur les années 2002 à 2008 tournait autour de 140.000 mètres carrés. »

C’est toutefois nettement moindre que le take-up comptabilisé en 2008, supérieur à 300.000 mètres carrés. Un sommet à relativiser, compte tenu de prises en occupation de la Cour de justice, de la BEI et de l’Etat, était exceptionnel. Sans quoi ce take up aurait avoisiné 135.000 m2. Du reste, pour 2009, hors éléments exceptionnels et prises en occupations institutionnelles, le take up atteint à peine 100.000 m2. Et il devrait en être de même pour l’année 2010.

Retour au centre

Parmi les transactions notables pour l’année écoulée, CB Richard Ellis relève celles d’Esch-Belval, secteur où le nombre de mètres carrés pris en occupation est le plus important du pays, avec la phase 2 du bâtiment Dexia (14.666 m2) et la pré-location du premier bâtiment des Twin Buildings (9.057 m²) par la Commission des Loyers pour y loger l’ADEM et d’autres services de l’Etat. Mais le courtier en relève d’autres du côté de l’aéroport et de Gasperich. «Le Kirchberg souffre, lui, à cause de loyers trop élevés et difficiles à adapter sur des bâtiments pré-vendus il y a un ou deux ans», précise Gérald Merveille, managing director de la société.

La taille des transactions, toutefois, par rapport aux années précédentes, est nettement moins élevée. «A ce jour, la taille moyenne des transactions pour 2009 se situe autours de 826 m2, explique M. Merveille. Il est aussi intéressant de noter que, dans des périodes difficiles, les acteurs du marché ont tendance à revenir vers le centre-ville. 40% de l’ensemble des transactions concernent cette zone et le quartier de la gare. Ces quartiers offrent de petites et moyennes surfaces, rares dans d’autres quartiers et toujours très recherchées.»

Le taux de vacances, lui, a augmenté courant 2009. Il devrait atteindre, à la fin de l’année, 4,6% du stock disponible (3.323.000 m2 pour le pays). Cette augmentation devrait se poursuivre en 2010 pour atteindre un niveau de 5,7%. Elle est la conséquence de la conjugaison de plusieurs phénomènes: une faible demande, de nouvelles livraisons (150.000 m2 en 2009 et l’équivalent est attendu pour 2010) et enfin le développement du marché de la sous-location. «Ces taux de vacances restent cependant tout à fait sains et raisonnables en comparaison à beaucoup d’autres marchés européens», ajoute M. Merveille.

Les prix quant à eux, selon les chiffres officiels (les loyers faciaux), n’ont pas beaucoup bougé. Ils se maintiennent à, en moyenne, 40 euros/m2/mois. En revanche, selon le courtier, les loyers économiques – tenant compte des gratuités octroyées aux locataires ou les participations aux aménagements - ont diminué. «Cela est surtout vrai en périphérie ou même au Kirchberg, où les effets sont importants. Des promoteurs, pressés de rentabiliser, peuvent faire des concessions importantes», explique M. Cooreman.

Le marché est encore un peu sonné

Quant à l’avenir, si CB Richard Ellis dit pouvoir disposer d’une vision claire des développements pour 2010-2011, c’est autre chose pour les années ultérieures. «Certains projets risquent d’être stoppés ou de ne pas démarrer, faute de locataires, indique M. Cooreman. On ne fait désormais plus d’investissements sans être certain de pouvoir les louer.»

Le marché est donc encore quelque peu sonné. Ce n’est pas pour cela que le Luxembourg ne verra pas se concrétiser de nouveaux développements. «Il y en aura toujours. Peut-être pas avec l’amplitude que l’on a connue les années précédentes. Mais des promoteurs continueront sans aucun doute à proposer des surfaces neuves pour déloger l’occupant de surfaces obsolètes», explique M. Merveille.

Le marché de l’investissement, faible en 2009, devrait d’ailleurs, selon lui, s’améliorer en 2010. A condition que le taux d’occupation ne soit pas mis à mal par la livraison, début d’année, de plusieurs nouveaux projets.